第一章总论
1.1 项目概况
1.1.1项目名称
博悦府棚户区改造建设项目。
1.1.2项目地理位置
本项目位于保定市博野县，项目所在地位于外贸路以南；东临规划的城市干道—博成南街；西侧是花园街。项目所在地地势比较平坦，适合住宅小区的建设。
1.1.3建设规模
本项目总用地面积共32625m2，总建筑面积约88342 m2，其中涉及棚户区改造拆迁面积：19841.44平方米，拆迁补偿1:1.1。博悦府住宅小区是以中高档住宅开发为主的小区，主要建筑形态为高层（12层，18层）和多层（7层）住宅。另外，沿小区临街周边设置了两层商铺，形成连续的商业街区，满足小区生活对配套商业的要求，使小区的开发能更好的体现出土地的综合价值。主要经济技术指标表和用地平衡表如表1-1所示。
表1-1 经济技术指标表
项目
计量单位
数值
所占比重（%）
居住区规划总用地
ha
3.26
1、居住区用地
ha
3.26
100
其中
住宅用地
ha
2.25
69.0
公建用地
ha
0.25
7.7
道路用地
ha
0.33
10.2
公共绿地
ha
0.43
12.1
2、其他用地
ha
0
居住户（套）数
户
560
居住人数
人
1792
户均人口
人/户
3.2
总建筑面积
万m2
8.83
地上建筑面积
7.38
其中
住宅建筑面积
万m2
6.53
公建建筑面积
万m2
0.11
商业建筑面积
万m2
0.71
地下建筑面积
万m2
1.46
不计入容积率
其中
地下室建筑面积
万m2
0.67
地下车库建筑面积
万m2
0.78
停车率
%
80
停车位
辆
448
其中
地面停车位
辆
85
地下停车位
辆
217
棚户区改造面积
m2
19841.44
拆迁补偿1:1.1
总建筑密度
%
23.20
小区容积率
2.26
公共绿地面积
m2
2150
人均绿地
m2/人
1.2
绿地率
%
34.23
项目规划图
1.1.4项目投入总资金
经初步估算，项目建设投资20000.0万元，其中：土地成本4800万元，前期工程费用707万元，建筑安装工程费用（包含开发间接费用）12449万元，不可预见费884万元，销售费用795万元，管理费用265万元。项目所需资金全部由企业自筹解决。
1.2 承办单位概况
1.2.1承办单位名称
博野县博兴资产经营有限公司，保定市千盛房地产开发有限公司。
1.2.2承办单位概况
本项目由博野县博兴资产经营有限公司和保定市千盛房地产开发有限公司联合投资，其中博野县博兴资产经营有限公司出资51%，控股51%；保定市千盛房地产开发有限公司出资49%，控股49%。
1、博野县博兴资产经营有限公司
博野县博兴资产经营有限公司为国有独资的有限责任公司，成立于2009年09月18日，注册资金50万元，法人代表魏志刚，公司地址：博野县财政局办公楼。经营范围：受县政府委托对国有资产进行管理经营活动。（涉及专项审批项目，未经批准不得经营）
2、保定市千盛房地产开发有限公司
保定市千盛房地产开发有限公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的宜居环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。公司是一个资金物资雄厚，技术设备精良，施工能力强，集房屋建筑工程装饰装修工程，道路桥梁工程，市政建设工程施工和房地产开发于一体的大型综合性企业，公司一贯秉承质量第一、用户至上的宗旨，坚持以一流队伍、一流管理、一流质量、一流服务、重合同守信用，对工程彻底负责，凭借科技实力，强化施工全过程的管理，建造优质工程。
1.2.3可行性研究报告编制依据
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》；
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》；
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2010]205号）；
4、保定市城市总体规划；
5、保定市“十二五”规划；
6、《城市规划编制办法》；
7、《城市居住区规划设计规范》；
8、《保定市城市拆迁管理条例》；
9、《城市居住区公共服务设施设规定》；
10、《住宅设计规范》；
11、《住宅建筑设计标准》；
12、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
13、《城市道路绿化规划及设计规范》；
14、《高层民用建筑设计防火规范》；
15、委托方提供的有关资料。
1.2.4项目主要建设条件
1、项目的建设符合保定市城市发展总体规划要求。
2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。
3、项目场址周边市政设施配套条件较好。
4、项目所需资金已经有所落实。
1.2.5 问题与建议
1、房地产行业竞争比较激烈，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。
2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。
1.2.6 编制范围
项目可行性研究报告主要阐述项目建设的背景和提出的理由，建设的必要性、对其功能设置进行分析，提出建设规模，项目组织和实施进度计划、投资估算与资金筹措和社会效益分析。同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。
